Belem Immobilier : Caution ou Hypothèque - Belem Immobilier - Page 12 immobilier brest , immobilier plougastel daoulas , immobilier plouguerneau , immobilier saint pabu , immobilier le relecq kerhuon immobilier Brest, Le Relecq, Plougastel-Daoulas, Siam, Jaurès, Saint-marc, Recouvrance - Appartement, Bureaux, Demeure de Prestige, Fonds de commerce, Immeuble, Loft, Maison, Parking / box, Terrain, - Brest, Le Relecq, Plougastel-Daoulas, Siam, Jaurès, Saint-marc, Recouvrance - Belem Immobilier vous propose plus de 400 biens immobiliers sur Brest (maison, appartement) sur les secteurs de Brest Siam, Saint-Louis, Saint-Marc, Jean-Jaurès, Recouvrance, 4 Moulins, Bellevue, Petit Paris, Saint-Michel, Triangle d'Or et l'ensemble de la CUB (BMO). Vous trouverez également des biens Immobiliers sur le Relecq Kerhuon et Plougastel-Daoulas.

Caution ou Hypothèque

CAUTION OU HYPOTHÈQUE?

Un aspect obligatoire de votre crédit

Lors de l'achat d'un bien immobilier, les banques demandent à l'emprunteur des garanties sur le bien financé. Cette garantie est obligatoire. Ainsi, en cas de problème, les banques pourront obtenir la revente du bien en leur faveur, et récupérer les fonds qu'elles ont avancés. Pour garantir le prêt, quatre choix sont possibles :

L'hypothèque :

c'est une garantie traditionnelle dont le coût est relativement élevé (taxe de publicité foncière et frais d'enregistrement au Bureau des Hypothèques).

L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (IPPD) :

c'est une garantie traditionnelle portant uniquement sur les biens anciens. Elle est moins chère que l'hypothèque (pas de frais d'enregistrement et pas de taxe de publicité foncière).

La société de cautionnement :

les banques ont créé des sociétés de cautionnement dans le but de réduire les frais de garantie pour les particuliers (pas de frais d'inscription à la conservation des hypothèques, pas de frais de notaire).

La caution « mutuelle fonctionnaire » :

c'est une garantie particulièrement intéressante pour les fonctionnaires et pour certaines activités particulières (recherche...).

LES QUATRE CHOIX DISPONIBLES

1 - L'hypothèque

L'hypothèque sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Elle fait l'objet d'une taxe de publicité foncière (0,615 % du montant du prêt), ce qui explique son coût élevé. Les frais d'hypothèque représentent environ 2 % du montant du prêt. Important :

L'hypothèque doit faire l'objet d'un acte notarié ; l'inscription est effectuée au Bureau des Hypothèques du lieu où se trouve le bien.

Le rang de l'hypothèque prend effet à la date de son inscription.

2 - L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers

Proche de l'hypothèque, cette garantie porte uniquement sur des biens anciens, elle est prise au profit de l'emprunteur. Elle ne s'applique donc qu'aux biens existants et ne peut pas être utilisée pour les ventes sur plan (Vente en l'Etat Futur d'Achèvement), pour des travaux ou pour la construction d'une maison individuelle.
L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers est moins chère que l'hypothèque car elle n'est pas assujettie à la taxe de publicité foncière. Important :

Comme l'hypothèque, l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers doit faire l'objet d'un acte notarié et doit être inscrit à la Conservation des Hypothèques dans les 2 mois qui suivent la vente.

L'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers prend rang à la date de la vente, c'est-à-dire qu'elle sera prioritaire sur toutes les autres garanties prises sur le bien immobilier.

En cas de problème financier, le fonctionnement de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers sera identique à celui de l'hypothèque, c'est-à-dire saisie et vente du bien par voie judiciaire.

Mainlevée

Dans quelles conditions l'emprunteur devra t-il payer des frais de mainlevée d'hypothèque ou d'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers ?

La mainlevée est un acte juridique par lequel le créancier atteste que le débiteur a complètement remboursé son prêt. Cette mainlevée est automatique 2 ans après le terme normal du prêt.
Avant ce terme, en cas de revente du bien immobilier, l'acquéreur demandera à ce que l'emprunteur procède à la mainlevée de l'hypothèque ou de l'Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers car la banque peut faire vendre le bien en cas d'impayé même si le propriétaire a changé. Ainsi, par cet acte, le bénéficiaire de l'hypothèque accepte de ne plus en être bénéficiaire.

3 - La société de cautionnement

Afin de réduire les frais de garantie pour les particuliers, les banques ont créé des sociétés de cautionnement. La caution sert à garantir le paiement d'une dette contractée sur des biens immobiliers neufs ou anciens. Il est important de préciser que ce type de garantie est avantageux pour les clients et aussi rentable pour les banques.
La société de cautionnement s'engage à se substituer au débiteur en cas de défaillance de ce dernier. En contrepartie, l'emprunteur doit verser à la société de cautionnement, dès le déblocage des fonds, une contribution proportionnelle au montant de son prêt, composée :

d'une contribution à un fonds mutuel de garantie qui pourra parfois lui être en partie reversée à la fin de son crédit s'il n'y a eu aucun problème,

d'une commission qui est définitivement acquise par l'organisme de caution.

Sociétés de cautionnement

Le Crédit Logement
Cet établissement spécialisé a pour vocation de mutualiser les risques et le principe de la caution émise par le Crédit Logement repose sur deux points :

le coût de la caution est calculé en fonction du capital emprunté,

le montant demandé sera en partie restitué à la fin du prêt.

La rémunération du Crédit Logement se décompose ainsi :

une commission de caution acquise au Crédit Logement. Elle représente 0,5 % du montant du prêt, avec un minimum de 150 € et un maximum de 300 €.

une contribution au Fonds Mutuel de Garantie qui donnera lieu à une restitution actuellement de 75 % en fin de prêt ou si ce prêt est remboursé totalement par anticipation.

4 - La caution « mutuelle fonctionnaire »

Seuls les fonctionnaires (Education nationale, Trésor, PTT, Énergie atomique, Police, Justice...) et certaines activités particulières peuvent en profiter.
La plus connue de ces garanties est la CASDEN qui permet aux salariés de l'Education Nationale de bénéficier d'une garantie sans frais.

COMPARAISON DES COÛTS DE GARANTIE

A titre d'exemple, le tableau suivant vous permettra de comparer les coûts des diverses garanties généralement prises par le prêteur : les « sûretés réelles » (hypothèque et Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers) et la caution Crédit Logement.

1 - Les coûts des différentes garanties

Ce tableau vous permet de comparer les différents coûts liés à chaque garantie.

Montant du prêt Hypothèque (H) IPPD* (I) Caution (C) Différence Différence
Montant** % Montant** % Montant*** % (H-C) (I-C)
50 000 € 1 860 € 3,72 1 470 € 2,94 850 € 1,70 1 010 € 620 €
80 000 € 2 420 € 3,03 1 810 € 2,26 1 140 € 1,42 1 280 € 670 €
100 000 € 2 800 € 2,80 2 040 € 2,04 1 300 € 1,30 1 500 € 740 €
120 000 € 3 180 € 2,65 2 270 € 1,89 1 460 € 1,22 1 720 € 810 €
150 000 € 3 750 € 2,50 2 620 € 1,75 1 700 € 1,13 2 050 € 920 €
180 000 € 4 300 € 2,39 2 960 € 1,64 1 940 € 1,08 2 360 € 1 020 €
200 000 € 4 600 € 2,30 3 130 € 1,57 2 100 € 1,05 2 500 € 1 030 €

* IPPD : Inscription en Privilège de Prêteur de Deniers (pour les biens anciens).
** Les frais de mainlevée ont été inclus dans ce montant.
*** Ce montant ne tient pas compte du remboursement en fin de prêt des 75 % du Fonds Mutuel de Garantie.

2 - Calcul du coût final de la caution Crédit Logement

Le tableau ci-dessous montre plusieurs exemples de calcul du coût final de la caution Crédit Logement

Montant du prêt Montant initial de la caution* dont Commission Crédit logement Fonds mutuel de garantie Remboursement** Coût final***
50 000 € 850 € 250 € 600 € 450 € 400 €
80 000 € 1 140 € 300 € 810 € 630 € 510 €
100 000 € 1 300 € 300 € 1 000 € 750 € 550 €
120 000 € 1 460 € 300 € 1 160 € 870 € 590 €
150 000 € 1 700 € 300 € 1 400 € 1 050 € 650 €
180 000 € 1 940 € 300 € 1 640 € 1 230 € 710 €
200 000 € 2 100 € 300 € 1 800 € 2 350 € 750 €

* Caution = Commission + Fonds Mutuel de Garantie.
** Remboursement = 75% x Fonds Mutuel de Garantie.
*** Coût final = Caution – Remboursement.

L'avis de meilleurtaux.com

Maintenant que vous savez comment fonctionnent les garanties, vous êtes en mesure de faire le choix le plus approprié :

  • Si vous pouvez profiter d'une caution « mutuelle fonctionnaire » en raison de votre profession, profitez-en car cela réduira considérablement le coût de la garantie.
  • Quel que soit votre achat (neuf ou ancien), nous conseillons de prendre une caution auprès d'une société de cautionnement. Vous y gagnerez en souplesse et en coût.

Si vous optez pour une société de cautionnement (ce que nous recommandons), il vous restera à comparer les modalités proposées. Le Crédit Logement sera plus avantageux en terme de coût de garantie mais vous ne serez remboursé qu'en fin de prêt. D'autres sociétés de caution seront plus avantageuses lors de la mise en place du prêt mais ne feront pas de remboursement en fin de prêt.